土地为何难逃行政之手？

【地产中国网独家报道】十八届三中全会不会开会在即，土地制度改革沦为各方人士注目的重中之重。日前，地产中国网独家采访中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云、华远地产董事长任志强、阳光100集团常务副总裁范小冲，就土地行政调控的话题传达了他们的观点。邹晓云：为何调控非行政手段不能？记者：一方面是新一届政府早已认识到行政调控的局限性，并已在抓住研究和制订市场化长效调控机制，另一方面，为何土地调控依然少不了行政化手段？邹晓云：个人指出，在目前的制度环境恒定的情况下，行政化手段早已沦为唯一行之有效的作法。目前中国的房地产和土地市场，要用减少土地供应等市场手段早已完全无法超过调控的目的，因为整个市场并不是开放市场，无论从什么方面看，供应和市场需求相当严重不平面。

房地产市场不存在的问题十分相当严重，早已无法由市场自身解决问题。或者说，现在的房地产市场本身就是一个几乎依赖行政措施和政策建构的市场，要解决问题其中的问题不能是行政手段。

从土地供应到最后构成商品房供应的过程中，中间有许多环节，设置了有所不同的门槛，这些都相当严重妨碍了有效地供应的构成，即使土地供应增加一倍也不有可能很好地解决这一问题，因为土地供应无法有效地改变为自发性的房屋供给，也就是可以权利选配的房屋。例如房地产开发环节中，从拿土地到房屋出售，多头分管及研发许可制度就构成了高门槛，激化了房企对土地及房屋的集中于和独占，从而使土地环节减少的供应量无法较慢传导到房地产终端消费产品的供应环节。

记者：这种阻碍供需平衡构成的阻力明确是哪些环节的门槛所导致的，除了研发环节还有哪几个环节不存在您所说的门槛？邹晓云：可以非常简单分析一下，在土地供应环节，完全所有的土地都由政府一个口统一转让，转让多少，转让哪些土地，在什么时间转让，采行什么样转让方式，转让多大规模，都有政府确认。尽管政府可能会根据市场的市场需求合理确认这些，但我不坚信政府夸奖，最少政府的人手受限，能力受限。或者说，这些事情显然就不应当由政府去做到。

如果土地供应这第一个关键点没作好，一定会严重影响后面的情况。在拿地方面，我们有研发许可证，有研发业绩评级，如果是竞标还有各种各样的拒绝，这些东西最后造成不能少数企业需要确实地拿地，这就为土地集中于在少数人手上，或者说未来房屋集中于在少数人手上奠下了基础。如果土地或者研发好的房屋集中于在少数开发商手里，想象一下，那就一定会有独占。

有了独占，还能没高房价？在房屋销售方面，有预售许可，有销售资质等。有房就可以买，只要不是交易楼花就可以，交易楼花可以通过事后监管，可以后置，为什么一定必须有预售许可？如果不办理预售注册就买没法房，这一定会减少市场效率。

关于销售资质，有了销售资质，买房不能去找代理了，大多数销售代理并某种程度拿相同的代理费，不会直接参与到销售收入的分配之中，一定会让沦为房屋销售的最后一道独占关口。还有很多隐形的独占环节，比如让开发商展开小区规划、成片大规模转让土地、预售金等等。记者：如何转变目前的现状？土地供应环节的市场化调控显效否必须倚赖土地出让制度变革？邹晓云：个人指出政府统一收储转让、价高者得这种供给制度应当展开改建。

比如未来集体建设用地和企业用地是不是可以必要转入市场，或者是政府获取统一的交易平台，而不是替换展开交易？也就是可以发展多个供应主体，政府只做到监管，不直接参与市场交易，否使用竞价机制有卖地说了算而不是政府说了算？竞价的想法是公开发表半透明，但实质上解决问题公开发表不一定非要通过竞价机制展开，最重要的是监管信息的公开发表。

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